作为上海具有代表性的创意产业园，8号桥的成功运营带来了经济效益和社会效益的双赢。摘要：通过介绍上海八桥项目的基本情况和商业模式，分析项目成功运营的原因，对想走股份制改造道路的房地产企业有一定的借鉴意义。 一、引言 作为中国工业文明的摇篮，上海拥有一批具有艺术风格和科学价值的历史建筑，如旧工厂和仓库。通过对这些老建筑的创意设计和改造，整合上海待改造或正在改造的工业厂房资源，实现资金转移和振兴，建立特色创意产业集聚区和共享服务平台，传承和发展城市工业文明，提升产业内涵。同时，设计师运用新的设计理念，将旧建筑中许多错综复杂的设计元素交织在一起，融入新的创作理念，创造出一个充满现代性、艺术性、时尚性的创作空间。目前，这些创意空间已经形成了相当数量的创意产业园，其中一些已经成为国内外著名的创意经济“高地”，如莫干山50号、X2创意空间、老四行仓库、2577创意庭院、田子坊、八号桥等。其中，诞生于世的8号桥，吸引了国内外的关注。八桥作为一个城市品牌，先后获得上海首批创意产业区和国家工业旅游示范点的荣誉，成为游客喜爱的城市风景。八号桥的成功运营，把停产废弃的旧厂房带了回来，创造了可观的经济价值。此外，作为公共场所，它可以吸引人们来这里互动、吃饭、休息，或者感受艺术氛围，其社会价值不容忽视。可以说，八桥“创意产业”导向的开发管理是成功的，实现了经济效益和社会效益的双赢。 二、项目简介 目前，八号桥有四个专门的创意园区。一期工程位于上海市中心卢湾区建国中路8 ~ 10号，由建于上世纪70年代的上海汽车制动厂旧厂房改建而成，占地面积7000多平方米，总建筑面积1.2万平方米。第二、第三和第四阶段是第一阶段成功运作的后续结果。二期：占地2400平方米，建筑面积约8400平方米，由熊猫电池厂改造而成；第三期：占地7000多平方米，建筑面积13500平方米，由上海白象天鹅电池厂改造而成；第四期：占地7000多平方米，建筑面积13700平方米，由旧厂房改造而成。园区的商业业态主要是影视制作、建筑设计、设计咨询、时尚店铺、休闲餐饮。目前，公园的入住率已经达到100%。就第一期而言，其中80%是写字楼出租，20%是餐饮、休闲等配套服务。园区的租户汇集了国内外各种知名的创意、艺术和时尚企业，包括设计金茂大厦的S.O.M、设计新上海国际大厦的B . H、英国著名设计公司ALSOP、吴思远电影后期制作室。 三、八号桥商业模式 （一）开发模式 2003年下半年，在上海市经委和卢湾区政府的支持下，上海华清投资管理有限公司和香港时尚生活策划咨询有限公司对上海汽车制动厂旧厂房进行了改造，并保持厂房空置 的空间和工业感的基础上,给这些旧厂房赋予了现代色彩与造型，人们很容易被这些极具视觉冲击力的建筑群落所吸引。如今,八号桥已开发成为建筑设计、时装设计、广告设计、设计咨询、影业制作、软件开发等创意产业的汇集中心，吸引了众多国际知名的创意机构入驻其中。
（二）运营模式
在招商管理上，八号桥对入驻企业进行了严格的筛选，通过对园区装修的控制，有效把握内部租户的结构。在前期园区改造时，就让入驻企业上报装修方案，再根据园区整体设计风格进行审核，从而在保证经济利益的同时，使区域内的办公氛围协调一致。
此外，在管理模式上也体现了创意。比如，与入驻企业共同建立园区管委会，企业实行自我管理、自我服务、自我发展。
通过一期项目的开发运营，公司形成了一套行之有效的运营管理模式，并以此为基础，陆续开发了八号桥二期、三期、四期项目。
（三）营利模式
1.直接收益
直接收益主要包括租金差价、物业管理费和其他收益。
（1）租金差价。早期空置厂房的租金约为1~2元/平方米·天，目前租金平均价大概是8~9元/平方米·天,以此来赚取租金差价。据了解，目前厂房的改造成本普遍为2000元/平方米，高档物业的改造成本为3000~4000元/平方米。八号桥一期于2003年进行改造，假设其改造成本为2000元/平方米（实际上，2003年改造成本应远低于2000元/平方米），成本投资约为2400万元，2017年租金定为8元/平方米·天，2017年的租金收入为3504万元。
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